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装修日记写手

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发表于 2012-8-20 23:11 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT
本帖最后由 Angelazly 于 2012-11-4 19:08 编辑

     年初3月底定下来的房子,经过百般折腾,最后到7月才放款。这中间白白的被中介耽误了至少一个月时间,本来懒得不想写,但之前受过妈妈网上一些前辈们购房的指教,还是将自己买房的经历和总结出来的流程跟大家分享一下,以免之后的朋友们再像我一样。           一、首先讲这个房子。自己看了一年多的房子,最后感觉自己是稀里糊涂的买下这个房子,可能也是一种缘分,但现在回想起来确实当时有点冲动。房子最先是男朋友去看的,期间好像中介有跟我朋友电话沟通过一两次,但几乎过了两个月中介突然叫我们去见业主谈签合同,直到那一天我才去看那个房子。其他的都还可以,朝向、房子格局都是我满意的,但因为回南天,装修不到两年的房子也发霉了,当时就觉得楼层有点低。但现在开始装修了,才发现当时没有注意一个很重要的问题,由于客厅阳台的设计以及整个房子布局,客厅尤其是餐厅的光线不好,现在想来主要在于自己当时没留心,进去房子看的时候(听同事跟我讲的,签约前白天、晚上不同时候都要去看下房子,了解环境)包括白天在内,中介都是开了灯的,而自己没去关灯感受下房子的真正采光。


  现在开始准备装修,要求设计师给设计一重要部分就是尽量改变一些格局,考虑采光。


以后买二手房的朋友要注意了,白天去看房一定要关上房间所有灯看看房间的采光,房子的采光很重要!


   二、二手房交易流程。


      我这个房子业主在银行有贷款,业主本人不在广州,是出具公证书委托亲戚办理买卖手续;我的按揭为组合贷款,没有找按揭公司,都是自己找银行申请贷款。具体流程如下:

    一、查册(1个工作日内)
查册就是查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况,可以持身份证到房地产档案馆查阅。
查册资料:
(1)身份证
(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号
查册费用:40

注意事项:有抵押需要赎契或转按揭才能过户,有查封必需解封过能过户。建议在签合同前先让业主查册,了解房子具体情况。

二、签三方合同和网签合同,过定金(1个工作日)
合同约定主要是产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式和违约责任等;

三、业主委托人到借款银行申请赎契(根据银行情况,一般从申请到扣款需要一个月左右,拿到他项权证大概还需要一两周时间,看具体银行而定)
    我这里给业主代垫了10万赎契金,当作首期款,每交一次钱业主委托人都要出具签字画押的单据给我。最后业主委托人 银行提前还款和拿他项权证也是我去帮忙协调的银行。也没出现垫付资金风险。整的来说,我这个业主及委托人是可信的。

     替业主交不交赎契款看你们自己把握啦,主要是这件事情在违约风险的可能性,替业主代付赎契金是有风险的,如业主拿到资金跑路了、可能赎契了拿着房产证跑了不卖给你了、或者他赎契后房子被查封了等等,虽然你可以利用你的收据、合同去要求追回,但你很被动啊。所以,建议不要替业主全额垫付赎契金,最好不要垫付。

四、找按揭银行,进行评估。(1个工作日)
房屋交易除要交买卖合同之外,银行指定评估公司对房地产的估价,进行银行贷款权利价值评估审批;
评估须向银行缴纳评估费。
注意事项:评估价影响银行贷款金额,如评估价低于成交价,贷款以评估价来计算贷款金额。

五、按揭。签房屋申请贷款合同(1工作日):
我没有找按揭公司,是自己找的银行,其实很简单,只要你找好银行,谈好贷款条件,你去按银行要求准备相关材料就好。找按揭公司也只是帮你跑跑路。如果你不想跑的话,也可以找银行合作的按揭公司,建议最好不要找中介给你推荐的。这样你自己可以选择银行。看看哪家银行利率最优惠。
我的是组合贷款。具体需提供材料为:
卖方:
(1)身份证及复印件
(2)房产证及复印件
(3)户口本及复印件
(4)婚姻证明
(5)银行收款账号
6)委托公证书原件及复印件
7)委托人身份证及复印件
买方:
(1)身份证及复印件
(2)户口本及复印件
(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上),单位出具。
(4)婚姻证明(户口所在地民政局开局,需本人办理,带身份证原件及复印件、户口卡)
(5)银行流水(至少近一年的存折进出状况)(自己银行卡(折)所属银行出具)
(6)供楼存折或卡
(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
(8)广州市房屋套数查册证明(到房管局查册,需本人办理,带身份证原件及复印件,一个人40元)
(9)公积卡或存折原件及复印件
(10)公积金缴存明细表(这个有的可以不需要提供)

注意事项:商贷部分楼龄加借款期限不能超过30年;利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。
公积金贷款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成,公积金个人最高贷款额度为50万元,两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元。
两者综合为组合贷款,贷款期限不能超过20年。

六、银行同意贷款通知书(按第五条贷种类审批通过1工作日出同贷书)
   银行内部对借款人审核后会出具二手房按揭贷款审批书,写明同意贷款的金额、期限、利率。
   
   注意事项:部分银行同贷书上不写贷款利率,以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
    这里我有个经验,银行个贷客户经理每天都很忙,因为我找的银行客户经理是我好朋友的同事,我首先很自信他会帮我加快速度的,结果就没怎么去催,但后来才发现他给我搁置了很久才申报。后来同事告诉我,要使劲催客户经理。因为我有公积金贷款,这一块如果你公积金中心没熟人,是需要至少一个礼拜时间审批的。还好,因为前段时间利率处于下行通道,我也不想那么快办好手续,我的同贷书申请基本跟业主银行赎契同步完成。

七、递件、问税、交税、过户(一个工作日)。
递件需要准备的材料:
三方递件前打印网签合同;
卖方:
1、业主及代理人身份证及复印件;
2、房产证及复印件;
3、户口本;
4、婚姻证明;
5、委托公证原件、复印件。

买方:
1、身份证及复印件;
2、户口本及复印件
3、婚姻证明;
房管局缴交税种如下:
1.契税:
管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);
2.个人所得税:管局报批价x1% ,房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征;
3.营业税:管局报批价x5.6%,房产证满5年免征;
4.土地交易服务费:房产证建筑面积x6/㎡;
5.产权登记费:个人产权50元二个人产权80元;
注意事项:缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执,业主房产证原件和资料递件时都收了,按合同约定递件成功时交首期楼款。

温馨提示:我办理按揭晚了一个月放款,就是吃亏在这里,现在房管局允许过户时同时办理抵押登记手续,这里就需要带上银行的人,准备好银行贷款的相关合同。房管局跟我说,如果过户时同时办理抵押登记手续,就无需经过归档这些手续,直接7个工作日就可以出新的房产证和他项权证,这样速度会快一个月。中介说她不知道,并且说她们之前都不需要她们做的。简直就是过分,我无非就是没找按揭公司,没让他赚到更多的中介费。







回帖推荐

melissa88168 发表于31楼  查看完整内容

我之前买房只是夜晚去看,所以不留意有一间黑房,不过不紧要,我的房基本是抢翻来的 中介帮我查好册,所以40元没有收,由于是独家盘,3点。 按揭我没有找中介,中介当时还想威胁我。我知道他想做成我生意,因为独家,好多人在度争。所以没有给他威胁到 我直接找海淘,都好多谢她。 不是托啊。只是想帮其他妈妈省D钱啊。好过给按揭赚。 ...

小黑土儿 发表于70楼  查看完整内容

真的很详细,学习了不少的东西,值得推荐啊。 其实二手房买一次,才知道也没有想象中那么的复杂。

住得好 发表于85楼  查看完整内容

评估费就五百块,银行是不收任何费用的,评估费也只是代收,我就是银行信贷部的,直接受理房贷按揭,希望对您有所帮助。

点评

嶽粤漂飘  真有用,谢谢!  发表于 2012-10-20 23:32
漂亮宝贝2005  学习了。  发表于 2012-8-22 11:16
sousin  好贴,收藏学习!  发表于 2012-8-22 09:14

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回复 Angelazly 的帖子

太晚了,之后的待续。

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噢非常详细! (来自手机端的回复)

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是啊,如果银行客户经理不是你朋友的熟人,谁愿意做公积金的贷款,而且还没有中介跟进的。

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期待你的后续

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从查册到放款,全部办下来要多长时间?

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好猛 我是没有找中介 自己跑返税 可是我还是没有办法不找按揭 问了多个银行 都推介按揭 不针对个人 没熟人

点评

ㄣCicio°  要不要找中介,我现在好纠结这个问题,求助  发表于 2012-8-22 09:33

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好东东,正在考虑一套房,认识的人,是不是可以不通过中介省一笔搞定呢

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谢谢楼主。。

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回复 欣欣妈咪6 的帖子

呵呵,只要你符合公积金贷款条件,一样可以申请公积金贷款,这家银行如果不给你做,你就去找另外一家啊,现在银行那么多,又是开放市场。认识人只是可能办理速度快一点而已

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装修日记写手

回复 咩事 的帖子

我是通过中介买的房子,如果你认识业主,当然可以不通过中介。中介很多猫腻,而且他最主要就是促成你们成交,后续事情基本上他就陪你跑跑房管局,问他他会说不知道,帮你问问,到最后如果出现问题,他会说不是他应该负责的

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好贴,顶一下!

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学习了,留着以后用。谢谢楼主分享。

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装修日记写手

本帖最后由 Angelazly 于 2012-9-9 11:57 编辑

   待会继续





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回复 Angelazly 的帖子

本来是继续的,不知道怎么一编辑又把之前的重发了一遍

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总结一下经验:1、银行办理贷款的客户经理都很忙,你一定要去催,不然都不知道把你的贷款申请拖到什么时候,你的同贷书什么时候出具就更加不知道了。
2、要想省点力气来回多跑几趟房管局,过户当天同时办理抵押登记手续;
3、跟业主协商,首付款最好留一点,哪怕一千元都可以,放到最后业主把所有应该交的费用交清、户口迁出去时再给。不然有的业主不会配合你快点把户口迁出去的。

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http://gz.house.163.com/11/0928/21/7F2PKLBR00873C6D.html.出同贷后可以涂销抵押,交易过户及抵押登记一并办理。节省时间。
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