自加入妈网论坛以后, 发现很多人都很睿智, 很多观点都有参考价值, 比那些所谓的专家只会喊口号的好多了. 今天抛砖引玉, 说一下自己对房市的观点.
不管是房多或是房空, 都有自己道理, 都能说出一大堆来支持自己观点. 不能说谁对谁错, 因为每个人都是有正常逻辑的, 说出来的都是有道理的. 问题是未来是不确定的, 是由很多因素组成的, 某个因素的有道理, 并不能推导出整体.
类似盲人摸象, 每个人都说的都有一定的道理, 但大象是什么样子, 有两个方法可做了: 1) 有眼睛的人(上帝); 2) 综合每个盲人的意见, 描绘出大象的样子.
由于我们都只是人, 不是上帝, 对于未来, 我们就是盲人, 我们是看不见的. 那么只能通过第二个途径,综合考虑每个人的因素, 去描绘未来可能会发生的事情. 当然只是近似的描绘, 除了上帝, 没人能完全确定未来.
上面都是废话, 现在正式开始:
首先要说明一下的是房子的属性, 房子用来干什么? 是用来住吗. 不完全是.
住只是它的消费属性, 但房子有一个很重要的金融属性, 可以用来投资赚钱. 所以它是个消费属性和投资属性一体的商品.
哪些人买来投资, 哪些人买来消费? 这个问题似乎很笨, 但很重要.
实际上所有的人买房子都有投资的考虑, 投资属性是排在前面的. 你说你是刚需, 买来只是自住的, 你不会考虑投资? 刚需买房同样有投资的考虑, 每个人都希望自己买的房以后会涨,而不跌, 这就是一种投资心理.
不理解这一点, 就会被忽悠, 比如说什么刚需任何时候买房都没错, 反正自住没区别. 怎么会没区别呢, 同一幢房子100万买, 和50万买你会觉的没区别???
所以说刚需是拥有投资需求和消费需求两种心理的.
说完刚需, 再来说投资者, 投资者很简单, 肯定自己住的房子有了. 然后再去买房. 买了房等升值或用来出租.
你可以看得出来, 刚需比投资者想的东西要复杂很多.
但两者都关心同一件事: " 未来房价是涨还是跌", 这是一个决定性的因素, 也就是盲人心里想的 "这个大象是什么样子".
涨还是跌, 取决于供需关系. 供的方面大家看到了,经过这么多年的建设, 不要说二手房一大堆, 一手房的为库存量也是居高不下.
需求方面, 是一个钱的问题, 有钱就有需求, 那些嘴巴说想买房又没有钱的主, 连刚需都算不上, 是无效需求.
之前几年房价为什么涨, 两个原因, 一是中国经济从改革开放以后发展的不错, 大家的收入都提高了, 手上有钱. 另一个是国家使劲的印钱.
国家印钱是不是可以无限制的印呢, 显然不行. 印的钱可以比实体经济多, 但是最终还 是要受限于实体经济, 如果经济不好, 还大规模的印钱. 那老百姓能拿钱当饭吃吗?
现在的情况是:
1) 经过那么多年建房, 房子己经很多了, 据说空置N千万套房; 存量房要卖N个月; (供)
2) 经过那么多年的房价上涨, 上涨的速度是超过经济速长和收入的增长的, 到目前为止, 房价己经脱离了一般人的收入水平. 一般外地来广詶深圳打工的, 根本想都没想能在这里买房; (求)
3) 经济发展开始放缓了, 印钱的速度被迫放慢了. (求)
实际上供求关系己经逆转, 所以预期大涨的可能性己经很小. 投资者很是敏感的, 所以现在你还能看到买房投资的吗.
有很多人会说钱会越来越不值钱, 再怎么说, 买房在手, 总比拿着钱在手好吧.
这种说法在某种情况下是正确的, 因为钱印的速度比经济增长速度是要多一些的. 也就是通货膨胀.
但是这里有个因素就是房价在前几年的增长速度比印钱和经济增长速度都要快. 也就是房价在前几年的上涨己经预支了未来的上涨.
所以未来的很可能会是, 房价停止上涨, 可能是涨一点, 跌一点, 再涨点这样一种僵持的状态. 而其他的东西, 比如说生活必需品, 工资收入会继纽涨, 从而慢慢追上房价, 实现真正意义上的软着陆.
这个时候, 你会发现一个问题:
你现在手上有一百万, 假设选择买房, 五年过后你手上这套房价值还是一百万, 你可以卖掉换成一百万现金.
如果你不买房, 五年后手上这一百万现金没变.
但是其他的东西价格涨了, 你这一百万五年后没有现在值钱了.
那拿着钱, 还是拿着房子好呢, 自己算一下就清楚了:
一百万放着理财或定期每个月能拿多少?
一百万的房子出租每个月收多少?
刚需请忽视这个选择题, 因为家的感觉不是钱能衡量的.
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发表于 2015-5-22 16:03
发表于 2015-5-23 20:20
