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百城新政一周观察
沪新房急开盘 二手房降价抛售
http://news.dichan.sina.com.cn 2010-4-25 23:50:54 新浪房产 评论数：2
第1页：百城新政一周观察：沪新房急开盘 二手房降价抛售
第2页：客户大幅流失：上海人买昆山、嘉兴楼盘房贷被停
第3页：二手房降价抛盘 投资客撤场
提要：2010年4月，房价暴涨到无可忍受后，房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。4月15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政过后全国各地楼市表现如何？房价疯涨是否得以遏制？高昂房价有无下跌可能，下跌幅度会有多大？退房潮是否会如期出现？什么时候可能会出现较好的买房时机？【新浪乐居百城楼市新政观察】为您解读一个巨变之下的楼市现场，指导您的买房策略
新浪房产讯(廖兰心)销售形势急转直下，对位于昆山花桥的这个叫鑫苑国际城市花园的楼盘来说，4月11日之后的房产新政给了它非常直接的打击。4月22日下午，在鑫苑国际城市花园的售楼部，并没有看到咨询的客户。
虽然行政划分属于江苏，但鑫苑国际城市花园90%以上的客户来自上海。现在，银行暂时停掉了包括上海在内的对其所有异地客户的房贷。
4月11日之后，密集出台的政策，给了包括鑫苑国际城市花园在内的楼盘沉重一击：二套房首付五成、三套可房停贷、异地购房被停贷，直接掐断了买房人的资金来源。
与此对应的是，上海开发商急于开盘快跑，赶上最后这波行情。就在新政出台之后，上海13个楼盘紧急开盘，某知名开发商更是传出连夜赶开盘的消息。
价格开始松动：一边是退房 一边是折扣
据统计，4月12日至4月18日一周，上海29个商品房项目共领取了36张预售证，总批售面积459210平米，环比上周上升32.8%。其中，4月16日之后上海开盘预售的商品房公寓项目就多达13个，批售面积达25.57万平米，预售面积两天之内就剧增了128.5%；上海的别墅项目增加了7个，批售面积8.98万平米，环比上升70.9%。
就在新政刚刚出台的周末，某知名品牌开发商的南京楼盘开盘，售楼部场面非常盛大——而其中有不少客户却是要求退房和退订的。曾在这家知名品牌开发商供职的李林(化名)，在新政后收到了几条短信。“都是已经在该楼盘下定的朋友，大部分也是业内人士，想让我帮他们找关系退房。”与此同时，新政后一些开发商连夜赶开盘的消息也传出。
“我们置业顾问反馈的信息是，客户有明显的观望心理，逼定的难度越来越大。” 在一家房产销售代理机构工作的刘明(化名)说。在新政出台之前，开发商对他们所建议的开盘价格并不满意，希望把价格再提高800-1000元。而在新政出台后，开发商的口气明显有所改变，表示希望尽可能快速出货。
伴随开发商的心理变化，一些在之前提价过高的楼盘，价格开始悄然松动。4月23日，在浦东某楼盘售楼部，置业顾问表示可以申请到9.2折优惠。而就在上海之春房展会上，该楼盘一直宣称最低优惠9.5折，这在其他价格坚挺的楼盘中已是很大折扣。
“我们的楼盘一定会低于周边的新开楼盘价格，开发商已经做好打价格战的心理准备。”这周末，在东方丽都的售楼部，置业顾问一口咬定该楼盘将低价入市。这个楼盘地处宝山，预计于5月中下旬开盘。尽管目前单价仍未公布，但对于价格的弹性空间却似乎很大。一位看房者告诉新浪乐居，“一开始计算价格的时候帮我们计算的是1.6万/平米，当我们表示说太贵时，又改口以1.5万/平米计算。”
跟售楼部里越来越大的议价空间相比，上海开发商的口风却越来越紧。在新浪乐居联系的多位开发商中，大部分表示“暂无影响”、“销售策略不会有调整”。事实上，经过长达一年的销售高峰，大部分开发商目前的资金状况良好，大规模降价潮并不会出现的那么快。
客户大幅流失：上海人买昆山、嘉兴楼盘房贷被停
在银行细则出台前，昆山、嘉兴的异地购房者贷款已经暂停。“客户流失是不可避免的了。”鑫苑国际城市花园总经理孙晓辉说。跟鑫苑国际城市花园一样，这些昆山、嘉兴等上海周边地区的楼盘，首当其冲的成为了受新政影响最大的地方。
而就在今年3月，上海人和温州人仍挤满了鑫苑国际城市花园的售楼部。王小姐是上海人，她知道这个楼盘曾经的价格仅为6000元/平方米，而在她决定要买时，价格已涨为8100元/平方米，3月的那次开盘又提价到8900元/平方米，现在价格则为9800元/平方米。在4月11日的一系列房产新政前，这样的涨幅其实很常见。
“上海户口不能办贷款。”上周五，在昆山楼盘都会新峰的售楼部，置业顾问很明确的告诉一位仅有的看房者。而位于嘉兴中心的旭辉广场，虽然有本地购房者支撑销售，但来自杭州、宁波的外地买家正在大幅下降。嘉兴某别墅楼盘的一位内部人士告诉记者，“异地客户的贷款放不下来，这对我们是致命打击。”
也并非没有好消息，新政后刚开盘的地处昆山绿地21新城，推出的房源在开盘日下午已经卖掉了2/3。而在业内人士看来，这只是品牌开发商的号召力在起作用。
“政策是一刀切的，而对于我们这样的边际楼盘，受政策影响是最大的。”尽管行政划分上属于昆山，鑫苑国际城市花园的客户几乎全部来自上海，而现在都却变成了不能放贷的“异地客户”。孙晓辉采取了一系列应急措施，例如与上海的银行联系贷款，仍然接受上海客户的下定，把签约时间延长，如果实在拿不到贷款可变更付款方式或退房。尽管如此，仍有不少客户因此流失。
一边等待银行最终细则的落地，一边做好最坏的打算。“第二套房首付五成，利率1.1倍是肯定的。对我们项目的政策则有两种可能，一种是视同上海项目，一种是不划为上海项目。”孙晓辉说，如果异地购房停贷的政策最终明确，对上海周边区域的楼盘进行一刀切，大批楼盘将遭受巨大打击。
二手房降价抛盘：投资客撤场 议价空间增大
而相比新房市场的胶着，上海二手房卖家已经迫不及待的降价抛盘。新政之后，在上海本土人气论坛宽带山的论坛上，出现了一个二手房买家帖子——他要求卖家把总价200余万的房子直降50万元，否则即使违约也不买了。
今年3月还在频频跳价的二手房卖家，在新政后明显调低了心理预期。据21世纪不动产上海区域数据监测，在宝山顾村、松江泗泾、闵行七宝等外环区域，业主心态开始松动，挂牌量比上月同期增加1-2成，少数业主表示可以议价。
来自另一中介的最新消息是，温州炒房客已经抛售某楼盘57套房源。而就在该楼盘周边的另一楼盘，之前的投资客也开始纷纷抛售，房源开始增多。
数据显示，上海二手住宅挂牌量猛增，明天估计突破1200万平米，而半个月前还只950万平米左右，可见投资客抛盘量之大。对此，上海易居研究院综合研究部部长杨红旭预测，“照此速度，5月就会达到09年初的高峰水平，房价下跌来势看似汹汹。”
跟作为公司的开发商的决策速度相比，个人卖家的反应更及时。流动性更高的二手房市场，更为迅速的反应了市场变化，而新房市场与二手房市场最终将趋于一致，二手房降价潮的开始，意味着新房降价潮也将在不久之后拉开序幕。
面对目前的高价，上海开发商已是骑虎难下。业内人士预测，开发商在等待二手房普遍降价之后，购房者对降价有了充分的预期，再开始调低新开盘的定价。
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发表于 2010-4-26 14:35
