励智妈妈

回复 yznyxc 的帖子

请问亲的房子在员村哪里附近？？正有意向在此买房

某年后

不错，先收起来

yznyxc

回复 朱七七 的帖子

谢谢指引，正想把员村的房子便宜一点也尽快卖掉，不知什么手续

wi11

77不给力啊，放了一年多无人问津

sylviacheng

实用，好帖~

哈密瓜338

很好，收藏正好有房要卖
来自[广州妈妈iPhone版]

朱七七

朱七七

————————————15、公积金放款审批——————————————

所需时间：30-60个工作日不等

解释：公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款（商业贷款不需要公积金放款审批）。

——————————————16、放款———————————————

所需时间：1-3个工作日

解释：据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。

注意事项：
（1）购房者先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款，公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。
（2）目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况；公积金不受银行额度影响。

————————————17、收房————————————————

所需时间：1个工作日

解释：卖买双方交接房屋，钥匙，门禁卡；包括合约附带家私家电，维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。

注意事项：
（1）水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用要核实缴清。

到收房这里，二手房买卖交易的全流程就结束啦~买家可以快快乐乐住上自己的房子了~总的来说，整个流程大概需要2-4个月不等，在赎楼、贷款、放款等环节受到银行审批较大的影响。
 

朱七七

——————————————10、完税过户——————————————

所需时间：1个工作日

解释：递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、增值税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执（上面会写明出新证日期） 

注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户；换取出新证回执。

——————————————11、出新证——————————————

所需时间：7个工作日

解释：经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖个印花税的章、核对身份证信息后，就能把新房产证拿到手了。

——————————————12、归档———————————————

所需时间：5个工作日

解释：交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度，查到了“档案处理完毕，可供利用”，说明已归档。

—————————————13、入押————————————————

所需时间：1个工作日

解释：房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介在交易中心，带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费，按手印，还有摄像留影，交易中心收下了入押的资料，出回执（上面会写明出押日期）。

抵押登记费用：80元/套

——————————————14、 出押————————————————

所需时间：7个工作日

解释：出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。出押其实就是出房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。购房者和贷款银行的人到交易中心，交5元房产他项权证的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。

注意事项：
（1）根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

出押费用：房产他项权证的印花税5元。
 

朱七七

————————————7、银行同意贷款通知书—————————————

所需时间：1个工作日 

解释：银行内部各级对申贷人审核后，会给出二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
 
注意事项：（1）部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

 ——————————————8、涂销和递件——————————————

所需时间：1个工作日 

解释：涂销就是指涂销抵押，即偿还银行贷款，取消房地产抵押登记，把房地产证原件（即通常所说的红本）从银行取出来。 递件就是指到房地产交易所进行产权转移申请，即买卖双方递交资料到房地产交易所进行审核，审核成功后领取回执的过程。

 递件所需资料：
（1）卖方：身份证（夫妻双方），房产证，户口本，婚姻证明，有关房子的其他资料（原发票等）；
（2）买方：身份证（夫妻双方），户口本（夫妻双方），婚姻证明，小孩的户口簿，未成年小孩的出生证明，非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明，网签合同（当场打印） 

注意事项：
（1）涂销和递件最好同时申请，可节约时间 
（2）一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主会要求交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。

 ————————————9、付首付和资金监管————————————

所需时间：1个工作日 

解释：可以在房子过户之前先把首期放在银行监管，过户成功后银行把首期款打给业主，这一种是采取资金监管的形式。也可以在过户当天把买家直接把首期款给业主。 

方式：如果是采取资金监管的方式，买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个户口，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。 如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。通过按揭的银行办理资金监管，银行不收费，若不是则收取单笔500元左右的监管费。 

注意事项：
（1）出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上签字，这样无需买卖双方亲自到银行也能放款，也能避免买家到时候不配合放款给卖家的情况。 
（2）有时候银行的评估价会比交易价格要低，若出现这种情况，按照银行贷款能贷7成计算，那么支付的首期款的金额为【交易总价-银行评估价*70%】

朱七七

———————————————4、赎契———————————————

 所需时间：1-2个月 
解释：一般来说，赎楼是业主方的责任，跟买家无关，针对业主还没还清房贷的情况。即业主在房屋出手前，必须将银行贷款还清，注销抵押登记，取回房产证书的整个过程。 

赎楼方式：
（1）业主通过担保公司，向银行借款赎楼，需产生0.8%的担保费用以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭。
（2）买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

 注意事项：（1）买家拿现金赎楼实不可取的方法，若交易过程总因发生意外而终止、或房屋被查封，买家会承受较大风险。

———————————————5、银行评估——————————————

所需时间：1个工作日

解释：业主去赎契的同时，买家可以同时签按揭贷款合同，然后银行会指定评估公司对房地产进行估价，进行银行贷款权利价值评估审批，然后再出一份同意贷款书。

方式：去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

注意事项：
（1）银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。
（2）评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。 

—————————————6、签订按揭贷款合同—————————————

所需时间：1个工作日 

解释：一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。 

方式：3种贷款类型：商业贷款+公积金贷款+组合贷款 

注意事项：
（1）银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件。
（2）贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。
（3）按揭合同需利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供等；双方备齐资料才能递交银行申请贷款。