yadingqin

说到买房，大家心里都会这样那样的幸福和痛苦。
由于自己的原因，只能接受低总价的单位，所以，一直在萝岗的公寓和增城的住宅之间纠结。
1）萝岗的公寓，自己熟悉，环境，地段，地铁都比增城好，还可以注册公司（自己有这个需求）。但是商用水电，闹，居住性能下降了。
增城的住宅，感觉居住性好了很多，未来不确定性没公寓那么大。但是，环境地段还是差了些，路上摩托车很多，小工厂多，污染比较严重，规划不好。
2）如果在投资性和居住性方面有个侧重的话，我个人更侧重于投资。但是，家里有老人一起住，有时候又觉得必须居住性好点才行。
3）说实在，我心中木有dream house，要是买车的话，我就不用在这里求助了，自己心中早已有了dream car!
希望能得到宝妈们的帮助哦，多谢！！


1、萝岗区与增城区
    就目前来看，近两年萝岗区从市区导入的刚需人口要比增城区要多。增城区主要的市区人口集中在新塘的凤凰城和增城的翡翠绿洲两个小区，这两个盘确实做得相当不错，但两个盘的特点是郊区大盘；而萝岗导入的人口是集合多个中型社区，其中万科、中海、越秀等多个盘尤为受欢迎。这两种模式区别是明显的，增城的大盘模式更倾向于自己做配套吸引客户，所以你看凤凰城和翡翠绿洲的生活配套尚算完善，但是这种配套又一般只是服务于小区，能级不能与区域级的相比，纵观新塘和增城，除了万达、东汇城和大润发外，并没有很多区域级的商业配套；而萝岗的规划是相对超前的，住宅散点式布局，不搞大盘模式，商业及早上马（万达、飞晟汇、大壮、绿地），避免像华南板块那样困境，那么萝岗现在的情况就是多个开发商为了争夺客户都争相把产品做好，市场不好的时候又不敢乱开价，商业开业的时间与很多楼盘收楼的时间不会差很远（两年内），商业甚至有体量过大的质疑（但对消费者而言这不是坏处），这意味着，萝岗的商业配套在两年后并不会比增城/新塘差，增城/新塘是街铺的餐饮便利店小配套完善（这是你感觉到的配套完善所在）但大商业配套缺乏，而萝岗一上来就是大商业配套。
2、投资与自住
    首先斗争纠正一个观点，商业公寓不完全等于投资，住宅不完全等于自住，就现在来说住宅的投资属性比公寓更加强。那么为什么我们说商业公寓更多是用来投资的呢，因为一般买商业公寓的人都是“投资者”，他们一般有几套房，由于没有名额手上又有钱想投资房地产，只能转向没有购房限制的商业公寓，所以商业公寓是被迫型投资，而住宅由于居住属性强，稀释了它的投资属性。所以准确说，商业公寓是“被迫拿来投资的”，不是“值得投资”的。这就是说，如果他们有资格，肯定先选住宅再选公寓（排除面积小低总价因素）。
    所以我想说的是，不要认为买公寓就是好投资，而是买住宅的投资更好自住更佳，如果注册公司的因素，光从自住和投资的角度说，住宅无疑，纵观广州市这几年的商业公寓涨幅和住宅的涨幅，你心里就明白了，而且需要给你科普下，商业转让比住宅转让要多一笔很大的税费（请自行百度），甚至直接吞掉你几年的升值。另外，商业公寓首付五成，住宅首付三成，同样总价八十万，商业公寓首付40万，住宅首付24万。那么低总价怎么解决？答案是小面积住宅，公寓单价比住宅并不会便宜很多，主要是面积控制得小才凸显它的低总价投资门槛。
3、污染与前景
    你看到增城比萝岗污染更大，其实只是你视觉的问题。增城是产业链上下游整合，中小型民营经济发达，制衣和车配件是龙头，你看到的是到处都是小店小厂，市容市貌不干净认为污染大。而萝岗的是大型企业多，食品、化工、大型制车、液晶等等，他们的污染处理放在你看不到的地方，是隐性的污染，但实际上污染并不比增城低，所以就污染而言，增城和萝岗其实并不会差太远，你衡量的只是市容市貌。
    未来来说，萝岗的规划是承接城市的工业转移和城市人口的转移，它依托的是市中心的发展，有可能成为城市中心的一部分；增城市更多是自我核心化地发展，发展成更偏远的城市副中心，所以定位来看，你可以看到萝岗的规划前景要比增城市好一些。这两个区现在炒得很火的都是地铁规划，从等级上看，新塘将建成东部交通枢纽（穗莞深城际轨道、地铁13、16号线新塘站），辐射珠三角，等级要比萝岗区高。但我认为萝岗区的交通规划更“亲民”一些，新塘的交通是让外市的进出广州，新塘作为转乘点，但这个与我作为居住者关系并不大，而它的地铁13号线连接鱼珠（17个站到珠江新城），16号线连接13号线（27个站到珠江新城），21号线直达员村（虽21个站到员村，但全长40公里），显然，将来从新塘和增城出来广州不小于50分钟；萝岗的6号线二段直接连接天河客运站，站点也不算多，将来实现30分钟到达体育中心是可能的。本质上这是由于地理距离的原因，距离在放在那里，即使都是有地铁，萝岗的地铁来往市中心也比新塘和增城要实际很多。
4、建议
    （1）无论投资或自住，有名额买住宅吧。
    （2）无论投资或自住，优先考虑萝岗。
    （3）注册公司花些小钱找人搞掂吧，为这个搭上买房子的钱就好比因为这个西瓜长得圆些就买了它一样，却忽视了它甜不甜。

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yadingqin

最近看了奥园广场的loft，据说最少一间（50平）60万以上，感觉奥园一直自我感觉良好？！
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幸兒妈妈

回复 幸兒妈妈 的帖子

除了户口不能随便迁其他同广州户口的待遇没区别，很多人买增城的房子的是看新塘的！新塘出了名乱的！我们都不会去那些地方的！工厂多，外来人口多，太复杂了！增城靠近广州都是以工业为主，北部空气超好！每次老公回去都不想走

liuxu135

回复 adamchan1988 的帖子

呵呵，好了。不讨论多余了。我一直都认为萝岗比增城好，也比新塘好。
只是目前新塘价格比萝岗便宜。
而且我也只单纯讨论，新塘的交通比萝岗好。
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至于你说的 6一 和 6二，完全贯通，6号线二期刚开通，是贯通的，但6二也只是4节车厢。具体什么时候分开，我一时不记得，好像是6三期开通后，才拆分。然后6二，6三运营 6节车厢。

liuxu135

回复 adamchan1988 的帖子

你的分析很中肯，致命的是1，不过 6二 转 6一，6一 再转 3号（或其他线）要转2次。长远来讲，13号线是直达，而且我可以很负责告诉你，13二期，一定是下轮规划的。（当然开通时间估计要2022-2025）。正好10年的投资周期，买房买的就是预期。（突然感觉我像推销房产的，声明：我不是卖房的。买哪里随便大家）
2，大家做地铁最怕什么呢？最怕挤不上车，最怕转线。6号线偏偏都中了这个硬伤。（请采访目前挤三号线的同志们，他们知道苦）
3，不过听说萝岗还会再有地铁（因为萝岗是亲儿子），又和天河连接，潜力很大的。

yadingqin

就区位优势当然萝岗要优于新塘很多，所以LZ才纠结于选择萝岗地段优越的公寓还是选择增城新塘的住宅？！
依然未有结果？
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dssquare

增城和萝岗以后会怎么样不知道，但是短期内都不是很看好这两个地方

chenjiji1984

   

增城没有变区时就是属于广州的了，但是增城户口又确实不可以和中心城区的户口一样随便迁入，现在变区还是没 ...

现在还没有正式变区，当然不可以。现在还是增城市。

1313xiaohua

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增城萝岗都唔选，

增城污染严重。，
萝岗呢，以前在哪了生活过两年。没好感，离市区太远了。

yadingqin

个人感觉广州市政府未来会重视萝岗的，但是新塘那边估计只有自己重视自己？！
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仪仪妈妈

最近我都在睇萝岗 “腾飞园”，就是太迟收楼了。广州知识城，新加坡投资

uandme1

罗岗走一遭，满脸都是灰，不知道萝岗搞什么，整个区域的空气污染极其严重。

这个地方别看山多树多，其实灰尘灰霾更多

Kee妈

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完全没有可比性，根本不在同一线上。

你看看萝岗有多少外企，就知道是将来重点发展的区域。

小小幸福2013

如果是为了居住，对自己工作方便的话，哪里价格承受得起就哪里。如果考虑孩子的教育等将来问题，还是萝岗好，毕竟是中心城区，增城还是太远了。我认为在一个地方买房，一是看上班是否方便，二是看孩子教育是否有利，三是看生活是否便利。差多少钱，借一点就是啦，刚需都是要东借西凑的啦，谁能赚够钱才买房的啊。

小小幸福2013

   

你不知道增城属广州吗？之前办居住证人家都话属广州户口不用办 ...

增城没有变区时就是属于广州的了，但是增城户口又确实不可以和中心城区的户口一样随便迁入，现在变区还是没有政策允许，以后不知道。

海宝宝的妈

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几钱啊?边个组团?

樱茗

   

海宝宝的妈 发表于 2014-11-5 10:17
没有十全十美的，如果老人要一起住还是买个房比较好，要开公司什么的可以租地方。 ...

赞成！商住的房子太闹，老人住不合适

小雨点2013

   

增城早已公布撤市变区的消息，户口马上就能迁移了。

增城是属于广州的区了，但是户口不可以随便迁入广州中心城区，在办理某些事项确实不算外地户口，但就是不可以和其它的中心城区一样随便迁移。如果是增城的户口，在天河越秀等中心城区买房，户口就不可以迁，要申请积分入户才可以，如果中心城区的户口，随便一个区买房都可以迁过房产地址。今年的积分入户政策人社局才说了这件事，说增城从化花都可以通过积分入户方法办理迁入广州中心城区的户口，我有很多同事就是增城的，他们在中心城区买了房，都不可以迁户口过来的，只不过政策上相对于外市户口又方便很多，今年有些户口在增城花都那边的，在天河区买学位房想入学，学校都说增城不算广州户籍，不可以和本地户籍一样申请入学，之前才看到有家长在妈网上说过这件事，觉得太讽刺了。

小雨点2013

   

你不知道增城属广州吗？之前办居住证人家都话属广州户口不用办 ...

增城属于广州的区，但是户口不可以随便迁入广州中心城区，在办理某方面事项确实不算外地户口，但就是不可以和其它的区一样随便迁移。我有些同事就是增城的户籍，在中心城区买了房子，户口也不能迁过来，小孩想在中心城区读书，学校都不承认是广州户籍，不能以本地户口申请，今年人社局说增城从化花都可以通过申请积分入户迁入，但是中心城区的户口是不需要的，只要在哪个区买到房产，随时都可以迁过去。