程灵素

       近期，南沙新区规划获批，成为第六个国家级特区，南沙新区成为广州房地产市场“金九银十”最火热的话题，南沙也成为热门话题。因此，我们针对网友们讨论热点，访问了广州市社会科学院研究员彭澎博士和方圆地产首席市场分析师邓浩志两位房产界权威，看一下他们对南沙新区规划获批有什么见解。

专家简介：

                                                                  
彭澎：广州市社会科学院研究员                                 邓浩志：方圆地产首席市场分析师

专家解答：

     1、继浦东新区、滨海新区、两江新区、舟山群岛新区、兰州新区之后，南沙新区成为我国第六个国家级新区，你认为南沙是凭什么条件和实力跻身国家新区的？

     邓浩志：这个问题三两句说不清楚。简单说，南沙位于广州，香港，澳门三个中心城市的几何中心，而且是广州的唯一出海口，地理位置非常优越，在地理上就已经注定了其巨大的发展前景。

     彭澎：无论是从华南、珠三角还是广州来看，南沙新区的设立比较关键。前海主要跟香港对接，横琴主要跟澳门对接，而南沙不仅是对接港澳，还要带动广东，发挥牵引作用。南沙距香港、澳门分别为38海里和41海里，同时是珠三角的几何地理中心，正是因为这样，当年霍英东先生才看好它的发展远景。

     2、南沙新区规划获批后，你认为对南沙甚至广州的发展有哪些方面的促进作用？南沙新区能获得像浦东新区或者横琴等地所享受的那些政策优惠吗？

     彭澎：20多年前就已经提出要开发南沙，但是一直以来南沙发展都比较慢。如今南沙成为第六个国家级新区，未来将发挥广州发展新引擎的作用。

     国家级新区不可能在税收方面有太多的优惠，但远远超出前海、横琴的定位却是南沙今后发展的关键。其中，两大支点是：粤港澳优质生活圈、珠三角世界级城市群的核心。

     与浦东、滨海两个新区相比，南沙的弱势是广州作为一个副省级城市如何管理这个已享有46项省级管理权限的新区，而浦东、滨海都是副省级单位。但南沙新区定位在许多方面都是“世界级”的，显然涉及到如何与广州、珠三角、粤港澳的整合问题，没有超出广州市的权限就难以调动广泛的资源。

     南沙新区将享有什么样的优惠政策仍不清楚，因此，国家级新区虽批，但不能只有很多发展新概念，否则发展速度不会很快。另一面，如果南沙只能靠优惠政策来发展，则又难以服人。具体优惠政策力度只能等正式发布会来揭晓。

      3、在南沙新新区规划获批前，南沙有多个楼盘开售都是日光，还有妈网网友下定了6套但最后都选不到房。这种市场热度你认为是否正常？

      邓浩志：是否真有这么夸张，我保留意见，我见到的情况是，南沙公布成为新区后的确带动了那个区域楼市的成交，增幅在20%~30%，销售速度加快了，但也没有到普遍日光盘的现象。目前的市场整体还算正常的，因为大家普遍看好那里的楼市前景。

      4、很多人关心的是，南沙新区规划获批，会对南沙的楼市带来怎样的影响？这种影响是否会辐射到整个广州的房地产市场？

     邓浩志：目前只是公布了南沙将成为国家级新区，至于规划的详细内容，落实情况相信在未来会逐步逐步的落实，随着这些利好的一波一波的出台，南沙的房价也会逐步提升。至于对广州市其他区域会否有影响，我感觉影响应该不大，广州，乃至整个华南只有这么一个国家级新区，新区会在发展速度上由于其他区域，所以新区以外，估计仍就按照既定的发展方式变化，南沙楼市不会对外围造成太大影响。

     彭澎：南沙不但要成为广州的新区，还要成为珠三角城市群的新区。它是珠三角几何地理中心，处在连接珠三角东西两岸的一个核心位置，要发挥对珠三角带动的作用。相比前海、横琴，南沙新区的作用要更大些。它的面积比前海、横琴要大，区位位置更重要。前海主要跟香港对接，横琴主要跟澳门对接，而南沙不仅是对接港澳，还要带动广东，发挥牵引作用。

     5、有网友说要趁南沙楼价没大涨前赶快买楼，您对此有什么看法？现在是入市南沙的好时机吗？

     邓浩志：我是赞同这个说法的，南沙目前的确是入市的好时机。目前南沙房价还是很低，整体均价在7000多~8000多一平方米，而广州整体均价已经在14000元一平方米了，加上巨大的利好题材，南沙楼价肯定将一步步地往上上涨。而且我相信，南沙每年的上涨幅度应该会高于广州市的整体水平，因为在政策扶持力度，发展前景，发展速度等各个方面，南沙都高于广州市的平均水平。

      6、从南沙经济技术开发区到现在的国家级南沙新区，一步步的规划出台，发展前景已经刻画出来。那么您认为南沙新区未来的发展规划以及定位是怎样的？

        彭澎：南沙要学习香港和新加坡的营商环境和社会管理模式，首先要让企业成立低门槛、严监管，并充分发挥行业协会的自律作用；其次要让社会组织的成立低门槛、严监管，并将部分政府社会管理职能转移给社会组织，发挥社会自治的功能，让民众更多地参与社会事务，培养公民意识。

     比较南沙与横琴、前海三个发展规划，发现南沙不仅面积大得多，定位也要高得多，新概念更是多得多，显然，南沙发展的空间和地位应该要高看一线。当然，再高的定位也要看落实情况，南沙近期要处理好的是与横琴、前海的关系，要与前海、横琴错位发展。毕竟都是近期获得国家批准的发展区域，优惠政策也大同小异、各有千秋。但三者在规模是还是有很大差异的，而发展重点也有所不同。今后如何错位发展是形成竞合关系的前提，否则什么都一齐上，只能形成恶性竞争。

    从长远来看，南沙作为大珠三角中心，更要协调与香港的关系。

    另外，在体制机制方面，南沙也应创新，打造一个国际营商环境。可参考香港、新加坡，引进他们的营商环境、企业运作机制以及社会运作机制，并进行大胆的创新。

     7、在妈网论坛里面，很多网友在讨论南沙的居住环境，有人认为南沙配套不好人气太差，有人认为南沙有很大的工业污染，还有人担心南沙的地质结构，对这些质疑你有什么看法？你认为南沙适合居住或者投资吗？

     邓浩志：南沙配套不足的确是目前客观存在的问题，也正是这个原因才使得南沙目前的楼价接近国内三线城市的价格，试想，如果南沙配套达到中心城区的水平，现在的价格也不可能是广州倒数第二的位置。另一方面可以肯定，南沙会逐步建设起更多的优质配套，只是时间问题，所以不用过分担心。随着配套的成熟，价值就会逐步体现，价格也会逐步提高。

     至于污染，那已经是很久的概念了，自从广州的石化项目搬迁后，南沙已经是一个宜居的区域，南沙目前和规划中都没有重污染的行业，加上面临大海，人口密度低，基础设施一流，所以他应该是一个很宜居的地方。

    地质问题的担心有点幽默，南沙是冲积平原，但要知道无论是那个地方，能够建房子的，地质情况肯定是勘探过的，而且也有相应的严格的住宅基础建设要求，对防震抗震必须满足国家规定的条件才能够通过验收。如果说西北或者内路一些落后地区的建筑质量难以保障，那在广州这样的大城市，这样严格的监管，消费者应该对房屋的质量有信心，只是对会不会倒塌有信心。

     南沙的投资、居住前景我是看好的。至少比广州其他区看好。

      

        非常感谢两位老师的精彩解答！

        对于以上几个问题，相信各位网友也都有自己独到的看法，有什么想法都说出来吧，大家一起探讨。各位妈友要积极哦，小编会给奖励的！