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大概今年3月份(具体日期不知道),黄奇帆有一个关于房地产访谈节目,讲了影响房地产的十个指标。
1、14亿基本上是人口的天花板,人口到了拐点。
2、城市化率已经65%,相当于欧美国家的75%,因为中国的城市化是农村的中青年人抽出来了,再要增长也就五六个点的空间,到头了。
3、老龄化已经21%,预计2035年会到30%,死亡率会增加,对房子的需求少了,会退出来很多房子。
4、到2020年为止,中国的房地产商手中建好的房子一年以上没有卖掉的有6亿平,中国老百姓买下来闲置的房子有20%。90年后新建并且卖掉的商品房有300亿平方米,其中有60亿平米是闲置的。
5、中国目前人均住房2019年统计48平米,2020年已经到了50平米,欧美发达国家人均50就是天花板。40年前我们人均是5平米,现在是50平米,已经到了天花板。
6、房地产的年度投资,2000年是1亿平米,到了2010年10亿平米,到了2017年17亿平米,17年间,每年建房子的数量涨了16倍,也是到了天花板了。中国以外的其他国家2020年新建房子面积20亿平米,中国20%的人口,新建房屋面积占46%,几乎一半。而且现在中国人均住房面积已经50平米了,没有那么多的需求。
7、中国的土地价格和房产价格20年基本上都涨了20倍,翻了四翻。
8、大规模的危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设也差不多了,没有这个需求了。
9、城市的学校医院也到头了,现在大学过剩了。1980年我们大学在校生占地人均只有10平米,教育部当时定了个制度,大学在校生人均学校用地50平方,现在整个中国3000多所大学在校生人均50评分已经达到了,所以也不会再扩张,也不会变成4000所大学,所以教育公共设施也到头了。
10、房地产金融,国内的房地产商负债率高达90%,也到了天花板。欧美国家房地产商负债率基本上都是控制在50%,香港的只有40%。目前我们注册的房地产商9万多家,美国的只有500家。
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