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本帖最后由 吴民 于 2011-10-27 14:38 编辑
如果开发商遭遇资金困难，那第一个被抛弃的环节是什么？
是“新购土地”。
很多人不明白，自从1995年迄今，房地产行业，已经发生了巨大的变化。
在1995年的时候，一幢房子，譬如售价2500元/m。那么其中可能1500元是建筑成本，1000元才是土地成本。而今天2011年，一幢房子，譬如售价40000/m，那么其中的36000元是土地成本，而建筑成本才占4000/m还不到。
也就是说，在过去十五年中，土地/建筑成本的重要性，已经倒了一倒。时至今日，土地成本已经占到了绝对的90%。建筑成本甚至小到了忽略不计的小数项。
因为“建筑/土地”成本，已经小到了不成比例。换言之说，只要你把地买下来了，建房子绝对不成问题。只要土地各项权证清晰，衙门公章敲全，建筑房子这点小事，绝对不是资金压力。
很多朋友不了解，他们的思维还停留在上世纪九十年代，以为开发商需要大量的资金用于在建工程，一旦开工就是一个烧钱的主，而且半刻都停不下来。其实现在的房地产行业，工夫在诗外。前期把土地买下来，土地的巨额融资款是最困难的。造房子根本不缺钱。
当宏调来袭，开发商面临三重选择，1）降价卖楼，快速回笼资金，2）融资，3）减少新购土地。
那么开发商会选择哪一样呢？答案是：最便宜的一项。
目前政府将KFS的各项财源截断，开发商的融资成本，大致在25~30%左右。
降价卖楼的话，要看网友们的心情，一般来说，区区5%是打不动消费者胃口的。要降至少得20%以上，也就是说，换算成利息，也是25~30%。
相对来说，停止买地，是最为划算的。开发商只要不新购土地，他们就永远不缺钱。
所以，我要在这里写一句结论：“本次宏观调控的结果，是减少了未来的供应”
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发表于 2011-10-27 14:35
