炒房团连长

天河公园—员村价格3万不算高，应该比较合理。
今后沿江一带是金融区，恒大的那个地王今后要搞写字楼。直接利好员村和天河公园。新的规划早出来了，大家都没看到吗？

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原帖由 天朗明燕 于 2010-12-9 13:11 发表
我住天河公园这边，不知道人家说的两三万值不值，但对我来说，多多钱也不卖，住得舒服呀。

对。
天河公园和员村这一带现在就差学位房这个利好了。把附近的几个小学好好搞一搞，都变成省一级。3万就是起步价（但现在还不能这么说）。

我觉得这里比天河北的潜力要大。珠江新城即将投放使用，今后天河北的租金和各个方面都在走下坡路。一旦投资客陆续一撤，自住客一进去，就会发现各种问题，比如学位不足，交通不便，商住混合等。

妈网对天河北还有那个什么小学的学位房关注“有点太多了”，希望引起亲们的注意。

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天河北一带，我个人感觉比较好是芳草园和天河新作。

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虽然我看好员村—天河公园，但仍觉得美林海岸的那个新盘，媒体报道居然开价35000-38000。太高了。而且是公寓地快，比住宅地要差得多。这可是就在琶洲大桥边上啊。美林海岸小区的边缘，最靠马路的这一侧。

美林海岸也才18000-20000。不过话说回来，美林海岸18000了，员村和东方路这边的小区应该更贵。东方路和员村15000-16000的时候，美林海岸才11000-12000。主要是生活的便利程度不同。

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原帖由 Harbour 于 2010-12-10 11:55 发表



所以现在员村本部的小区商品房到时候都成了稀缺资源。  

怎么看怎么做，就看你有无投资眼光和魄力了。

关于钉子户问题，老汉无法回答。


未雨绸缪还是很有必要的。但一定不是现在就抛售，因为现在还 ...

说得好，我连全体官兵坚决支持姿姿妹咯老窦老汉的说法。

区位优势看，第一是员村本部。第二是东方路一带，第三是员村四横路和电厂那边，也就是骏景对面。

员村本部的住宅，不要抛。因为这里的规划就是居住16万人。但现在已经是16万人了。就是说不会再增加一套房。要翻新肯定是天价拆迁费请你搬走。员村的房改房假如市场价是13000-15000的，没有23000-25000拆迁费恐怕不行。拆东濠涌是怎么拆的。大家是懂的。

区位优势和地段的升级是天上地下。以前员村是什么定位，现在又是什么？现在比珠江新城还高啊。


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建金融“总部”可到员村

今年6月，广州市金融办相关负责人在到天河区调研珠江新城-员村金融商务区规划建设情况时曾经提及，约有10多家金融机构总部或地区总部有意愿入驻珠江新城金融商务区，但目前占地1.4平方公里的珠江新城金融商务区已没有空地给金融机构建立总部。

要找位置给更多名企建总部，CBD要延伸至员村取地发展。市金融办相关负责人在调研时称，《广州区域金融中心建设规划(征求意见稿)》明确将员村地区纳入金融商务区范围，提出加快员村金融商务区的开发建设，引导现有金融机构和中央金融监管部门驻粤机构落户员村金融商务区。

天河区委书记刘悦伦曾在今年8月天河区委七届九次全会时向全区表示，要在后亚运时期加快发展员村集聚区建设。在昨天开幕的广州设计周上，天河经贸局专门租下一个展位布展“推销”珠江新城，意在将设计创意产业作为员村金融商务区的重点引进的行业之一。

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不再增居住人口 仅保留现状人口

    （记者 吴璇 实习生 林俊清 通讯员 穗规宣）琶洲-员村地区控制性详细规划昨日出炉，员村和琶洲地区的居住功能退为第三位，该地区将仅保留现状人口，不再增加新的居住人口，但将对现有的生活配套进行完善。

    ●员村定位为国际金融区

    之前员村-琶洲规划在征求市民意见时，将员村地区定位为珠江新城CBD的延伸区。 此次出台的规划中，员村的定位是：与珠江新城地区共同承担起广州建设区域金融中心的责任。

    在广州区域金融中心中，除了珠江新城中央商务区、商务配套区外，还将新建 员村金融服务区、 员村创意产业区和滨水休闲区。

    规划显示，珠江新城将规划作为城市中央商务区，功能定位为广州国际金融商务核心区，主要承担金融保险、信息服务、商务办公等功能，是广州未来都市形象的代表性地区。

    员村定位为国际金融区，并作为城市中央商务区的拓展区，以现代服务业、金融服务业为主体，是中央商务区的重要组成部分，广州建设现代化服务业城市的核心载体之一，国内著名服务业机构的企业总部的主要集聚区，主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。 规划储备办公商业用地74万平方米，未来提供办公和商业建筑面积约360万平方米。

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员村地块的三次升级

第一次，就是恒大地王。
第二次，员村是珠江新城的延伸区
第三次，也就是最终定型：员村与珠江新城并驾齐驱。

但由于员村本部地段全部都是金融总部，还有中央监管机构，也就是证监会，银监会和保监会要进来。所以，虽然是“与珠江新城并驾齐驱，但事实上又比珠江新城更高端”。

最最关键的，珠江新城有大量住宅，分肥。但员村没有规划住宅，只会拆掉老旧的住宅。因此，现在员村已经建的那些住宅可以说弥足珍贵。当然了，东方路一带直接受益，不就是过一条马路吗。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-12-10 12:35 编辑 ]

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原帖由 Harbour 于 2010-12-10 12:37 发表



你是要誓把公JJ恶心死掉吗？

不要乱说，我与GJJ同学虽然经常观点向左，但我还是非常尊重他老人家的。


员村本部也就是规划中的D区。应该是真正的重点。西边是猎德桥，东边是琶洲桥，中间新规划了一条过江隧道，应该是员村二横路那里。但报纸公布的图则太小，辨认颇费一番眼力。

[ 本帖最后由 demi72 于 2010-12-10 23:47 编辑 ]

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原帖由 CHINA8001 于 2010-12-10 12:54 发表
正好有个破房在D区，原本想卖的，看完后知道拆迁的可能性很大，一片都是近20年的旧楼了，又不能回迁，卖还是不卖好啊？

我个人判断，低于5层的楼龄20年以上的住宅，恐怕都得拆。看看珠江新城花城广场吧，那么大的片区也只有为数不多的写字楼。员村的规划也差不多应该是那种。

拆100栋5层房改房，用20栋25层的高端住宅。因为不增加住宅面积，只能起这么多。拆迁补偿我暂时按25000算，地价就30000了。那么，新起的住宅该是多少钱？大家懂的。

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原帖由 tomato王子 于 2010-12-10 14:42 发表

同感~请老汉和团长接着发言~

亲是不是以为珠江新城搞了20年，员村也会搞20年？
错。

员村只要2-3年即可。
珠江新城已经搞起来了，现在是珠江新城地方太小，企业太多。
以前珠江新城卖不起价钱，开发商买了地也搞不成，因为楼市不行啊。但现在如果员村拍地，可以在半年就全拍出去。注意了，员村几乎都是金融总部，必然多数是定向卖地，直接卖给金融机构，主要是银行。因此，不存在开发商买了地之后再卖写字楼。

这就会使得员村的开发非常快。明年动起来的话，2013-2015年前后就应该可以将一个比花城广场还要高端的“新员村”展示出来。

姿姿妹咯老窦让大家猜谜，问题是配套的住宅在哪？
我觉得这不是问题，配套住宅就是现有的这些小区。主要在员村和东方路，10年楼龄以下的吧。再就是拆了旧的滞后新起的，估计要5万以上的单价。不过我个人感到，如果2013-2015年发售，5万也不奇怪。必然搞成凯旋新世界那种豪宅了。

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员村的规划定位比珠江新城还高端，人均绿地12平米，45%的绿化。而且都是金融总部。
但多数房改房恐怕是只能等拆迁了。回迁的可能性比较小。

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原帖由 fionhhh 于 2010-12-10 18:29 发表
员村会拆的重建？别说得这么快。员村拆了重建的费用不会比珠江新城低。
单说员村二横路，靠近江边的地是石东村的，有猎德的先例，你认为石东村肯迁走不回来吗？西街的环保所和环保学校是直属中央的，不受市政府管辖 ...

城中村应该不会拆，拆迁方案好像早出来了，就是学猎德村。但肯定会腾出大量空地，村民都上楼。

公租房肯定拆，业主就是政府。这个毫无疑义。
当然会重新设立安置小区，但回迁就不可能了。因为新的员村不象现在了，想吃一碗8元的河粉，买5元的盗版碟已经不大现实了，物价会比较高的。

我重点说的拆迁，主要针对超过20年楼龄的房改房。
比如昌乐园那种，能不能保住还很难说。但我倾向于认为，昌乐园那种比较破旧的小区应该保不住。如果拆，绝对不会回迁。因为规划是不会增加住宅面积。如果拆了又要回迁，那就不会有人拆了。
昌乐园很可能拷贝东濠涌模式，就是给业主明显高于市场价的拆迁费。业主用拆迁费，应该可以买到相似区位，但比现在更好居住环境的小区。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-12-10 20:25 编辑 ]

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东方路和员村现在的价格当然应该是没有到30000，美林海岸18000，员村这边20000，东方新世界18000-22000也是。具体行情是多少，最近一段时间我还真没关注。

我的意思是：这个片区到30000我一点不意外，如果现在各方面特别好的个别房源现在就开价30000也不奇怪。

员村明年如果开始拆迁了，那么就是2-3年的事情。现在不确定的就是什么时候拆。

不过，绢麻厂现在就是空地。员村新村也是随时可以拆的，关键就是找到相似的替代性安置房源。
当然，要大干快上，必然要先把拆迁方案搞好。边干边拆，最后是拆不成，因为居民的胃口会越来越大。如果拆不动，都要求回迁，员村的这个规划肯定就要降格，搞不成了。因为没有“成片土地”，见缝插针搞金融区是绝对不可能的，那样就变成旧城改造了。而且旧城改造也不是这么搞了。

那么这个所谓金融区就会转到别的地段，比如白鹅潭地段。要知道，那里是广钢和广船，都搬去南沙了。大片土地，不存在拆迁问题。广铁南站是企业用地，协商容易，结局也算比较完美。

这恐怕就是员村规划的唯一变数，但我觉得还不至于如此。滨江路，东濠涌，陈家祠，都有成功先例。

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原帖由 宝贝的爸爸 于 2010-12-11 09:06 发表



错了。这是资产来的。既然不是自住，可以出租赚租金。在既定的地段，一般而言，越贵的房子租金越高。
而且还可以考虑抵押给银行融资搞别的事情。

嗯。是这个道理。就好像存折的钱，存折里的钱从100万“升值”到200万（存到200万），与楼价从100万升值到200万有什么区别吗？

没有区别。
都一样。都是资产，都是数字。存折里的钱和贴在中介橱窗上的楼价数字完全是一样的。存折里的钱是个精确数字，贴在中介橱窗上的数字是个“大约数”，但大约的数字也是数字不是。