我的公积金

中介们一致认为2010年房价会跌

展望2010年的广州房地产市场，市房协认为，在现有宏观调控背景下，2009年的房地产市场的“火爆行情”将不可复制，楼市将出现高位盘整的格局，房价继续较快上涨的可能性不大，可能还会略有下调，全年的成交量也会缩减。

（执笔的全部是中介啊，中介都看跌了? 4月15日这个时候4月17日“国十条”还没出台呢）

参与《广州市房地产市场分析报告》课题组的相关成员单位，分别是中山大学岭南学院房地产研究中心、合富辉煌房地产顾问有限公司、广东合富置业房地产有限公司、广东中原地产代理有限公司、满堂红置业有限公司、世邦魏理仕物业顾问有限公司广州分公司

不知道楼主是哪家中介？



2010年广州房地产蓝皮书发布会

2010年04月15日17:04  搜狐焦点广州站

　　时间：2010年4月15日
　　地点：亚洲大酒店北京厅

　　主持人：广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺

　　嘉宾：广州市房协秘书长许国碧、广州市国土房管局副局长黄文波

　　主持人：各位新闻媒体朋友，各位专家，大家下午好！今天下午市房地产行业协会年会之前，在这里举行一个发布会，发布广州房地产蓝皮书，这个蓝皮书主要内容《2009年广州市房地产市场分析》参加今天发布会的，有：
　　广州市国土房管局黄文波副局长（提出要算大帐 不要算小账的那个副局长）
　　市房协许国碧秘书长

　　参加今天下午发布会的还有参与《广州市房地产市场分析报告》课题组的相关成员单位，分别是中山大学岭南学院房地产研究中心、合富辉煌房地产顾问有限公司、广东合富置业房地产有限公司、广东中原地产代理有限公司、满堂红置业有限公司、世邦魏理仕物业顾问有限公司广州分公司，他们代表也参加了今天的下午的会议，下面首先有请市房地产行业协会许国碧秘书长，介绍一下蓝皮书的主要情况。

　　许国碧：各位大家好，我介绍的题目是：《强化研究公布行情，服务社会服务民生》。

　　由多名房地产专家和科研机构共同主笔，通过对广州市房地产市场的深入分析和总结研究，2010年广州房地产蓝皮书今天面世了。这是广州市房地产行业协会主编的第一本专业性的房地产蓝皮书。市房协组织编写这本书的主要目的是充分发挥市房协作为行业组织的引领作用，科学分析广州市的房地产市场运行情况并向社会公布，正确解读房地产相关政策，拉近市场研究与社会需求的距离，努力消除市场主体之间的信息不对称，为房地产开发企业、投资者和购房者的投资和购房行为提供决策依据和参考，引导合理投资，倡导理性消费，最终促进房地产市场健康、平稳和可持续发展。本书引用了大量权威的数据（共86页），对房地产市场的分析深入浅出，视角独到，也是希望对广州市房地产市场进行深入研究的专家学者和科研机构不可多得的一本工具书。

　　本书共分为七大部分，分别为房地产市场运行情况、住宅市场运行情况、商服物业市场运行情况、2009年房地产政策概况与解读、楼市运行影响因素分析、2010年广州楼市展望、政策建议。从内容上看，本书有以下几个特点：一是内容全面。既有对房地产市场运行情况的总体分析，又有对住宅市场和商服市场两个子市场的具体分析，覆盖了土地供应、新建商品房（住宅、商业、写字楼等）、二手商品房、租赁市场、保障性住房建设等多个层面。二是研究深入。本书采用了定量分析与定性分析的方法，既分析总结了房地产市场运行的实际情况，又解析了相关政策，进而在对影响广州楼市的因素进行分析的基础上，对2010年广州楼市的前景进行了预测，提出了促进房地产市场健康发展的可行性建议。三是力求客观。本书搜集整理了大量的数据，在此基础上展开相关研究工作，不论是对一手房、二手房的售价，还是对住房和商用房的租金现状和趋势，以及对不同区域、不同社会群体的房地产交易情况，均注重从数据中分析得出相关结论，从中立和公正的立场作出判断。

　　从本书的分析来看，2009年的房地产市场一改2008年的持续低迷，可以用“异常火爆”一词来形容房地产市场供求两旺的房地产盛况。受适当宽松的货币政策和较为温和的宏观政策面的支撑，房地产开发企业拿地的热情高涨，大学城、亚运城等片区的土地受到追捧；广州市商品房市场交易、投资活跃，2009年新建商品住宅成交量达978.32万平方米，同比增长76.9%，创出历史新高，新建商品住宅也在12月份创出全年最高价11263元/平方米，反映出市场信心与2008年相比有了大幅度的增强。从购房人群来看，在广州购房人口中我国居民占购房总人数的99%以上，广东省内居民在本市购房占75%以上，其中本市居民在本市购房占60%，仍为主要购房力量。据抽样调查，样本中企业员工购房宗数达1807宗,占总宗数的的36.2%，购房面积18.95万平方米，占总面积的36.5%，成为购房主体人群。职业为商人的购房人群购房宗数达1078宗，占总宗数21.6%，购房面积达14.09万平方米，占总面积的27.1%。与此同时,政府主管部门为解决住房问题做出了更多的努力，广州保障性住房建设成效显著，至2009年止,2008年住房调查在册的77177户低收入住房困难户中，短短两年时间已经解决了39915户、占51.72%，其中，2727户双特困户的住房问题在2009年6月底已全部解决。广州市仅用了2/5的时间完成了1/2的工作，原计划用5年时间完成77177户低低收入家庭的住房解困工作。

　　    展望2010年的广州房地产市场，市房协认为，在现有宏观调控背景下，2009年的房地产市场的“火爆行情”将不可复制，楼市将出现高位盘整的格局，房价继续较快上涨的可能性不大，可能还会略有下调，全年的成交量也会缩减（执笔的全部是中介啊，中介都看跌了? 4月15日这个时候4月17日“国十条”还没出台呢），但总体上仍将保持稳定，不会出现大起大落的情况。在政策层面，中央为防止房地产投资、消费出现过热，针对房地产业出台了一系列土地、税费、信贷等方面的收紧政策，多次强调要遏制房价过快上涨，抑制炒房投机，基于对住房民生属性的高度关注和考量，未来还可能出台更严厉的宏观调控政策，市房协建议房地产开发企业在拿地时一定要审慎、理性，注意防范开发风险。（建议炒房的也一定要审慎、理性，注意防范投资风险）去年10-12月房价连续飙升，导致广州的房价租金比超越了国际公认的风险警戒线水平，商品住宅的投资风险增加，市房协建议投资者谨慎入市，不要盲目追高。

　　近期，社会各界和媒体对房价和地价的关系给予了很多的关注，市房协认为，房价与地价是一种互动的关系，不能简单说是地价推高了房价，或房价带动了地价。在现代市场经济条件下，影响房价的因素更加复杂和多样，除了传统意义上人地矛盾、区域的供求关系、物业的内在价值等因素外，还有货币政策、财税政策、资本市场变动、宏观经济增长背景等楼市之外的影响因素，地价充其量只是其中的一个影响因素。从单个地块来看，对地价高低产生直接影响的是房地产开发企业的市场预期和市场判断，企业对市场前景越乐观，参与竞拍的积极性越高，投入的土地取得成本就越大，从而容易推高地价；反之，就会出现只有少数企业竞价，甚至以底价成交或因无人竞拍而流拍的现象。2007年、2008年一热一冷的土地市场就充分证明了这一点。如何找准房价和地价关系的定位，厘清解决住房问题的工作思路，市房协组织有关有产房地产开发企业和专家学者进行了多次研讨，经过认真的研究，我们认为，政府提出“保障低端、支持中端、放开高端”的解决住房问题的思路是完全正确的，要解决好房价和安居问题，基本原则是坚持市场调节和政府调控两手抓，对不同收入阶层的群体给予差异化的住房供应和消费政策，概括起来就是要做好三件事：一是提供公共服务，包括对低收入住房困难群体的住房保障，对中等阶层合理需求予以鼓励、支持和引导；二是维护市场秩序，包括打击各类违法违规行为，消除信息不对称等等；三是宏观经济调控，包括财税政策、货币政策、产业政策、土地政策等等。

　　由市房协主编、组织专业人士编写的广州房地产蓝皮书是第一次尝试，首次发出的广州房地产蓝皮书仅是今年第一分册，接下来我们还将通过分册不定时公开发布广州的房地产市场情况，对房地产开发投资，对自住型、投资型需求提出合理建议。由于我们水平有限，时间上也较匆忙，可能会存在很多不足之处，也会有这样那样的问题。我们真诚地需要大家帮助，使下次出版的质量和水平提高一步，希望对房地产行业发展和建设广州国家中心城市有所贡献。

　　最后，再次向各位表示衷心感谢！谢谢大家！

　　主持人：刚才许秘书长简要的介绍了一下蓝皮书的主要内容，同时也代表协会谈了一下对市场的看法，也提出了一些很好的意见和建议。下面请市国土房管局黄文波副局长通报有关情况。

　　黄文波：各位领导，媒体朋友下午好！

　　由广州市房协牵头编印的蓝皮书，开启了一个由行业社团组织和专业机构来分析楼市、解读楼市、预判楼市并提出调控建议的新篇章。蓝皮书内容全面、数据详尽、分析透彻、建议中肯、中立客观、既实用又专业，充分发挥了服务消费、服务投资、服务企业、服务政府的积极作用。

　　作为房地产主管部门，我们非常欢迎市房协的这些举措，利用今天新闻发布会的时间，就几个问题作为房地产主管部门谈几点认识。

（4月15日的“黄七条”是对4月17日“国十条”最有悟性的提前阐述）


　　第一个是关于对房价和住房问题一些认识。房价问题的本质住房问题，而住房问题的本质是在市场经济条件下效率和公平如何兼顾、平衡的问题。从1998年国家开始实行市场化、社会化、货币分配型的住房分配制度改革以来，房改有效解决了计划经济时代建设效率低下、住房短缺等效率问题，大幅改善了城乡居民的居住质量。实践证明，住房制度改革市场化方向顺应了市场经济规律。也符合老百姓的利益。当然，在肯定十年房改正面、积极作用的同时，也得承认市场化并不是万能的。特别是由于市场机制天然的逐利属性，决定了其难以在释放效率的基础上做到公平。

　　目前，住房问题上出现的一些不和谐、不合理的现象，比如房价的不正常增长，根本上说是公平问题，是住房资源分配“两极分化”的问题，老百姓是既患寡更患不均的。由于房价和住房问题本质是效率和公平兼顾的问题，因此要解决好房价和安居问题，基本原则是：坚持市场调节和政府调控两手抓，效率问题要通过市场来解决，效率基础上的公平问题要由政府必要、合理的干预、调控来得及解决。基本方法是针对不同收入阶层的群体的住房需求，科学构建多层次、差异性、梯次性的住房供应和消费体系，概括起来就是“保障低端、支持中端、放开高端”。房价高低和涨幅快慢是衡量住房问题解决好坏的重要指标，但不是全部，住房问题不应简单的等同于房价问题，解决住房问题应重点放在建立住房供应和消费体系上，解决居有所居问题，而不单纯或过分强调房价指标。否则，就会导致我们的调控措施缺乏稳定、缺乏长效、忽冷忽热、忽左忽右。当然强调建体系来调控，并不意味着不重视抑制房价的过快增长。尤其是在仍有许多居民的自住型刚性需求和改善型需求要通过一手市场来解决的当前、保持房价的稳定、防止其大起大落是宏观调控的重要目标。

　　经过多年的努力，广州已经构建由保障性住房、市场出租住房、存量商品住房、新建商品住房的的具有广州特色的多层次的住房供应和消费体系。一是一、二、三级市场均衡发展、结构合理。一手和二手市场比例为1：1，房价差距稳定在30%左右；住房租赁市场约260万套、1亿平方米；形成了一个有新有旧、有大有小、组楼并举的较为合理的梯次结构。二是我们在一手住房市场形成了另一个多层次、差异性的体系。低收入住房困难家庭由政府主导建设廉租房、经济适用房来保障，今年我们还将推出经济租赁放房来解决“内夹心”阶层的住房困难问题；在中端，在全国率先推出了限价房，对应支持缓解“外夹心”层的购房压力，其它商品房则坚持“放开高端”的原则，由市场来调节，来配置资源。

　　当前我市楼市基本面保持健康、理性、但也存在不小风险：一是2009年全市房价租金比达到333.8%，超过国际公认300的警戒线等等，提醒各房企应高度警惕市场风险，要根据经济社会发展水平和居民实际收入水平来确定投资、销售和经营决策，尤其是应合理确定销售价格决策。同时，近期国家释放了抑制房价和地价过快增长的强烈信号，在考量市场风险的同时，提醒各房企也必须充分预见和考量未来的政策风险。 　　根据构建广州特色住房供应和消费体系的目标，已经针对目前存在的面临的，三个问题，我们下一步的思路：一是根据昨天国务院常务会议精神，严格落实执行国家各项房地产税收和金融政策，建立健全国土房管、规划、建设与税收、金融等部门协调联动机制，严格落实国家差别化的住房税收和金融政策，支持居民自住型和改善型等合理住房消费，抑制投资、投机性需求。

　　二是加大保障性住房建设和分配，切实解决低收入家庭住房困难。决定提前1年即在2011年底前，基本完成2008年调查在册的全市77177户低收入住房困难家庭的住房保障任务，其中，在2010年底前，完成目标任务的85%。2010年计划投入资金45亿元、动工新建保障性住房建筑面积300万平方米、40000套。开工规模创历史之最，继续加快推进保障性住房用地储备工作，2010年计划储备保障性住房用地5平方公里。规范、鼓励和引导企事业单位利用存量建设用地用于保障性住房建设。扩大廉租住房的保障范围，将廉租住房保障收入线标准从年人均可支配收入7680元以下提高到9600元以下。进一步完善租售并举的住房保障和供应政策，在继续实施廉租住房保障和经济适用房保障的基础上，出台经济租赁住房政策，有效解决“内夹心层”的住房困难，构建全方位、多层次的住房保障政策体系。

　　三是积极推进“三旧”改造（旧城镇、旧村庄、旧厂房改造），适当增加居住用地供应规模，优化土地供应结构和布局，2010年计划出让商品住宅用地5平方公里，是2004年以来供应规模最大的一年。结合积极推进“三旧”改造，优化居住用地布局。5平方公里用地中中心城区居住用地有2平方公里，其中通过“三旧”改造释放0.8平方公里，以切实改善当前存在的中心城区居住用地供应不足状况。在加大中心城区用地供应的同时，加快完善城市新区居住小区和居住储备用地交通、教育、医疗、商业、供水供电等配套公共服务设施，切实解决城市新区居民的后顾之忧，引导市民住房消费由中心城区向周边区域疏解。优先保障保障性住房和中低价位、中小户型普通商品住房用地供应，坚决落实保障性住房、棚户区改造、中小户型（90平以下）普通商品住房用地占供地总量70%的规定，优化居住用地供应结构。

　　四是供应限价房，缓解中等收入家庭自住型购房压力。今年将重新推出限价房用地，计划至少供应用地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应限价房约10000套。目前，地块已基本确定。同时，还将推出存量限价房现货上市销售。为贴合实际做好限价房供应工作，从去年10月起，我们用了3个月时间开展了全市范围内限价房需求网罗大调查。根据调查，约有12000多个家庭或个人提出了限价房申购需求，总需求约建筑面积100万平方米。今后两至三年，将重点依据这些需求，并结合楼市运行情况来确定限价房供应规模。在建设模式上，将针对限价房投放节奏与市场动态不匹配的问题，探索由政府主导建设的模式，及时、有效地发挥限价房房价“调节器”“稳定器”的作用。此外，还将探索激励企业单位利用存量土地开发建设限价房的新办法；探索在“三旧”改造用地尤其是旧厂房改造用地中配件限价房的新机制等等。

　　五是坚持土地招拍挂出让不动摇的前提下，探索创新土地公开出让方式，预防和抑制地价的过快增长。我们认为，土地招拍挂是一项顺应市场的经济要求的交易制度和资源配置方式，其实行显化了土地价值，有利于充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，促进了土地资源从粗放利用向集约利用转变。同时也从源头上遏制腐败，促进了公平交易。当前出现的地价、房价较快增长的问题，不能简单归咎于土地公开出让，更不应该动摇土地招拍挂制度，否则将导致土地供给制度重回过去“三无”（无偿、无期、无序）的老路，当然，如何在坚持公开竞争的前提下，防止过度竞争、非理性竞争，尤其在民生用地上防止这一现象，需要加以改革和完善。根据国土资源部今年34号文的规定，我们今年将主要在限价房用地上，采取与房价挂钩的办法，做一些探索、创新。比如将在以往限房价、竞地价做法的基础上，探索综合评标的出让方式，以抑制地价的不合理增长。

　　六是加强土地市场和商品房受市场监管，增加商品住宅有效供应。为查漏补缺，从今年2月起，我市再次开展了全市范围内土地出让合同清理行动，旨在通过此次大清理发现历史上遗漏未查处的闲置土地，做到“应查尽查”，不流死角。目前，清理工作进展顺利，已基本完成了我市1992年实行土地有偿使用制度以来土地出让合同的清理、清查，并会对清查发现已批未建、已建未售的项目，依法合理制定动工、竣工和销售期限，约束房地产开发企业加快开发建设和销售，加快形成商品住宅的实际供应。从今年3月1日起，我市大幅度提高了闲置土地的保有成本和责任风险，土地闲置但尚未构成法定收回条件的，按土地出让价款的20%一次性征收闲置费，闲置土地价格优增值的，还调增土地出让价款，从利益源头上预防和打击囤地、闲置。着手采取整合土地供后检查力量、开展动态巡查、土地供应结果和土地利用状况实时公示等措施，加快形成土地供后监管长效机制，切实保障已供土地及时开发利用，整顿和规范房地产市场秩序，严格查处哄抬房价、捂盘惜售、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为。在继续执行一手房预售款全额全程监管制度的同时，进一步深入推进二手房交易资金监控工作。进一步加强商品房价格和销售监管，从今年起，开发企业应根据开发进度制定商品房年度预售方案，报市国土房管局备案。备案后的预售方案应对外公示。申请预售许可前，开发企业应将预售价格报市物价局备案，并严格按照申报价格，采取“一套房一标价”方式明码标价对外销售。开发企业取得预售许可后，应在10日内一次性公开全部房源。

　　七是进一步改进和加强信息披露。全方位、全过程公开土地供应、开发建设、交易登记和监管信息。继“阳光家缘”信息披露制度以后，我们今年要积极推进“阳光用地”工程，在过去公开土地供应计划、土地出让信息的基础上，进一步扩大信息公开的内容和范围，全面公开房地产用地宗案开发利用动态信息，以及违法用地、闲置土地的查处信息，逐步实现土地供应和监管信息的全公开。

　　最后，我们目前房价快速增长，根据我们蓝皮书的研究得出的结果，目前市场确实已经存在一定的风险，所以在此我们也呼吁，所有的房地产开发企业，要理性投资，当然我们也呼吁置业者理性消费，把我们一些观点和一些措施向各位媒体做一个通报。

　　谢谢！

　　主持人：刚才黄文波副局长对蓝皮书内容进行了充分肯定，也谈了对房价和住房的认识，重点对下一步怎么样加强房地产市场调控问题，提出了政府部门的工作思路。

　　下面还有一点点时间，等一下还有专家委员会的会议，在这个之前，围绕今天的主题，各位记者还有什么问题需要跟两位沟通一下。

　　广州电视台记者：黄局您好，您刚才提到存量上市流转问题，请您谈一下这个问题？
　　黄文波：存量房讲的就是二手房。广州市08年出台的限价房政策有明确规定：5年内不得上市出租，必须要补交政府已经优惠的地价，08年出台限价房政策有明确规定。

　　广州电视台记者：您刚刚讲限价房供应提到了这一点。
　　黄文波：06、07年已经出让限价房用地里面，有很多已经上市销售了，销售率达到99.9%，目前还有剩余一下限价房用地正在开发建设，大概还有800套，今年要整体上市。

　　记者：想请问一下黄局，之前披露了5平方公里、0.8平方公里，2平方公里，能不能讲一下2平方公里和0.8平方公里有些什么样的位置？
　　黄文波：我们很快就会公布全盘土地出让计划，而且具体是落实到每个地块上面，要我现在一下子告诉你，不是很清楚。

　　记者：国土资源部已经上报了。
　　黄文波：前段时间我们已经披露了，国土联席会议已经通过我们局牵头制订的土地出让计划，现在按程序正在报市政府批准，政府批准以后就要报到国家，同时也要向全社会公布，具体落实到每个地块上去。

　　记者：刚刚看到蓝皮书里面对人群的分析，想问一下房协的领导，抽样调查公务员群体购房均价为全国群体的最低价，请分析一下这是为什么？
　　合富辉煌代表黎文江：抽样调查。
　　黄文波：我可以绝对负责任讲一点，我们住房问题也是通过市场解决的，我们没有房改房，自从2000年以后，不要引起误解，我们公务员是不是通过还是过去房改房，福利性分房，2000年以后是绝对没有了。

　　记者：我想问一下黄局长，你刚刚提到将在以往“限房价，竞地价”做法基础上，探索综合评标的出让方式，来抑制地价不合理增长，能不能详细讲一下，可能综合评标这样一些标准包括哪些？
　　黄文波：我们是特指国土资源部也提到了，关于“限房价，竞地价”，结合到广州的实际，相当于限价房政策，我们过去限价房用地供应采取了“限房价，竞地价”的模式，包括过去出让限价房都是把最高销售房价定死了，开发商就只能竞地价，我们认为这种模式可以改变一下，改为综合评标的方式。通过招标的方式，在限房价前提下，通过招标的方式来确定出让价格，评标标准有哪些，我想除了地价标准以外，还包括一些像工程、装修标准、物管等等都作为招标一些评标的标准，因为过去我们也看到，限价房因为限房价，利润很低以后，企业为了保证自己的合理利润，可能在装修质量，产品质量等等方面会压低，所以我们觉得应该把产品和质量，装修的标准作为一个权衡的标准。

　　记者：限价房这块的供应本来是计划至少供应用地40万平方米，建筑面积是72万平方米，这样一算的话，容积率就是1.8，对于限价房来说这样的容积率是不是偏低？
　　黄文波：从规划角度来说，毛容积率1.8是比较高的。毛容积率指的是整块地的容积率，如果是净容积率是指可建设的容积率。

　　记者：从去年到现在有一些专家也提出，中国很多住宅市场里面，对容积率这块限制比较不合理，应该把容积率放开，让大家把有限的地做的更密，您是怎么看待这个问题的？
　　黄文波：这个问题应该问规划局。作为国土部门来说，我们强调是土地的节约利用。

　　记者：蓝皮书里面第7页里面提到：政府近期储备的用地有707万平方米，里面提到荔湾、白云、天河有几块很大的地，能具体介绍一下吗？特别是荔湾有10万平方米旧城改造，天河黄埔也有93万平方米储备用地，还有这块会不会纳入今年出让计划？
　　陈大旺：刚才黄局已经说了出让计划很快就会公布，这个本子内容比较多，接下来还有什么具体问题，相关部门可以对口联系一下，给你们做解答。

　　提问就到此结束，非常感谢各位记者参与，谢谢！

目录

前言…………………………………………………………………5
一、房地产市场总体运行情况……………………………………6
（一）土地出让显著增加，住宅用地出让居首…………………6
（二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过七成……………6
（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显…………7
（四）二手住宅均价快速上涨……………………………………8
（五）租赁市场表现相对平稳……………………………………8
二、住宅市场运行状况……………………………………………10
（一）住宅用地供应分析…………………………………………10
（二）2010年广州住宅土地市场展望 …………………………10
（三）新建商品住宅市场分析 …………………………………13
（四）二手商品住宅市场分析 …………………………………26
（五）商品住宅租赁市场分析 …………………………………33
（六）保障性住房建设情况 ……………………………………44
三、商服物业市场运行状况 ……………………………………46
（一）写字楼市场运行状况 ……………………………………46
1、新建写字楼市场分析…………………………………………46
2、二手写字楼市场分析…………………………………………49
3、写字楼租赁市场分析…………………………………………51
（二）商业物业市场分析 ………………………………………54
1、新建商业物业市场分析………………………………………54
2、二手商业物业市场分析………………………………………55
3、商业物业租赁市场分析………………………………………55
四、2009年房地产政策概况与解读 ……………………………57
（一）综合政策……………………………………………………57
（二）房地产行业管理政策………………………………………60
（三）住房保障政策 …………………………………………….67
（四）信贷政策……………………………………………………69
（五）税费政策……………………………………………………72

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-5-5 12:36 编辑 ]

我的公积金

不知道楼主怎么解释下面的现象？

广州二手中介连续几天吃白果

2010-5-3 8:21:30   广州日报大洋网

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原帖由 Kason.Mc 于 2010-5-5 13:06 发表


我认为这是政府的一个政策起到的效果,政策出台,会有大部分人会选择持币观望,想看一下政策能否起到效果,还有什么政策出台!

我估计本月成交量也不会有好转

作为房地产专业人士

楼主你觉得只是简单观望而已吗？

实际性的限制人群有多少你们估算过没有呢？



对此我的看法是：

价格受供求关系影响

这个政策主要是打击不合理的需求

需求减少了 供应相对就增加了

供求关系的变化将影响房价的变化

特别是在未来供求变化引起房价下跌的心理预期下

政策只是暂时限制新购一套房 不是永久性地限制购买

你现在卖掉不代表以后买不回来 但是不卖则可能面临跌价亏钱的风险

囚徒困境增加当局者优先选择背叛的概率 羊群效应则放大这种背叛的比例

当需求在调控下受到了抑制

而供给在预期下得到了释放

供求关系的扭转更加颠覆

房价将反映这个变化

以广州为例，若推行北京的新政，情况如下：

广州的房子六成（A）是广州人买的 四成（B）是外地人买的

广州人六成（C）拥有二套房 三成（D）拥有三套房

只有一成（E）人只有一套或没有房

本来全部人都可能是买房的需求一方

假如，广州也实行北京的新政

第一、九成（C+D）广州人再买房就是第三套或以上
           据统计广州贷款买房比例约七成（F）
           三套贷款不予发放 他们将可能得到限制

          这方面打击的需求是100*0.6（A）*0.9（C+D）*0.7（F）=37.8%

第二、 广州的房子四成（B）是外地人买的
           贷款买房比例约七成（F）

          这方面打击的需求是100*0.4（B）*0.7（F）=28%

第三、只能再新购一套房 这对全部群体都是一个限制
          不管贷款不贷款 原来计划不止买一套的群体 有多少很难测算
          我们就假设 X% 吧
         
         
37.8%贷款买房的广州人由于已经拥有二套房以上受到银行贷款的限制
28%的贷款买房的外地人受到限制的

加起来这样的新政可以打击到原来66%左右的需求

还不包括买了一套还想买多套的人受到“只能再新购一套房”的限制

打击到的需求 X%


有效需求大幅度减少了 66%+X%

供应呢？根据上面分析 跌价预期驱动下的市场的综合心理导致供应增加

需求减少 供应增加 房价真实下跌

我的公积金

   

原帖由 Kason.Mc 于 2010-5-5 13:13 发表


噢~  这样也是哦,小弟不才!

那请问一下,公积金大哥觉得这个本年内的楼市会怎样的一个走势呢?!

公某不才，不敢妄言，看兄台很有探讨精神，态度好，说几句：

第一、关于下跌幅度

房价的合理性的量化指标一般体现在租售比和房价收入比，这个你是比我清楚地。
现在广州的租售比一般为350以上，而国际合理标准在250左右，房价有下跌29%的空间
最新公布的广州的房价收入比为12.8，而国际警戒线问为6左右，房价有下跌47%的空间
两者折中下跌38%，可以使得租售比和房价收入比处在相对合理的位置。

第二、关于下跌周期

这个不太好说 现在包括广州很多地方细则还没出台 只能简单讨论
从过去的一轮的下跌周期看
从2007年底出台二套房限制措施开始下跌到2009年初出台救市措施止跌
一共花了17个月的时间，跌幅为55%，平均月跌幅为3.24%
如果按照这个跌速，这次下跌38%需要12个月。

但是你也知道，现在都公认此次新政的严厉程度是史上的

而且还有后续措施陆续出台，而且跌倒最后就是惯性了，不是政策能预期的

只能通过反弹来修正过度下跌，所以

第一、这次的调整幅度可能超过以上预测，也就是超过38%。

第二、这次的调整周期可能超过以上预测，也就是超过12个月。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-5-5 13:37 编辑 ]

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五一楼市宣告房价大跌趋势明朗

2010年05月05日 07:55 经济参考报

没人知道，他们将面临的是什么？但是，冥冥之中他们抱定一个宗旨，那就是房价下降了不怕，地方政府都要靠土地卖钱，中央政府现在尽管只谈绿色GDP但总要GDP。所以，房价降30%以后，将会迎来又一轮暴涨。不错，这就是中国楼市投机炒家的典型心态。可是，可能吗？

在上海，所有参加房展的开发商都在自嘲：今年是一个最不低碳的房展。之所以最不低碳，无疑是指成本很高而收益很小，因为今年开发商都有了一个时髦的名词叫低碳，所以才把本次房展叫低碳房展。展会结束后，新闻媒体也没有像往年那样大张旗鼓地报道，而今年只有一个字：惨！

去年是开发商不降价，今年是看房人不谈价。只是去看看，不准备买。许多网络在做调查时，凡问道你认为今年房价会降吗？基本上都是红柱冲天，直指70%，一个字：会。再问道你今年会买房吗？同样红柱冲天，直指70%，两个字：不买。还有的问，你认为今年房价会跌多少？三个选项：10%，30%，50%，结果是，回答会降50%的占80%。

一线城市大势已定，绝对不是什么降价30%的问题，趋势上看，首先是楼市供求关系逆转的问题。市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价值形态，力促房价回归到应有的价位。所以，去看楼的人还是有，但买楼的不多。而且，房价不降到合理的价位，真正出手的也没有，市场买卖双方首先是胶着，然后是转换，再是走向买方市场，房价开始大幅下挫。这个过程，一般为一到三个月。

其次，卖方市场开始打破观望。这个观望的心态是被央行冷不丁提高存款准备金率打破的，这是无声的招呼，由央行向市场发出信号：别撑了，快降价吧，撑也撑不住的。为什么撑不住呢？因为原先的购买主要是流动的货币造成的，现在央行要一点一点回收了，这种回收对开发商和炒房客来讲，宛如钝刀子割肉，开发商自己说是温水煮青蛙，其实是钝刀子割肉，开始不觉痛，见血就痛了。

第三，房价在暴涨时是脱缰的野马，令人难以驯服；房价在下跌时是奔腾的瀑布，一泻千里，蔚为壮观。这种趋势是挡不住的。这个不是惯性，而是势态，认准这种势态是非常重要的，他将避免很多人的财富被洪水冲走，于是，汇聚成巨大的力量。用行话来说，叫作炒家抛盘将喷涌而出。后面还有巨大的推力，那就是加息、物业税、保障型住宅供应量的增大。

所以，千万不要小看五一期间成交量的稀少，这是中国房价拐来拐去的又一个拐点，这一次拐了就不是什么W型或V型，而是L型，那下面一横要持续很长时间。三年、五年、八年、十年，很难说，我认为是十年。